简单的幸福

今天我们给了买房子的第一个offer

说起来看房差不多有一个月了，房子好坏参差不齐，我们自己看中比较喜欢的大概有一两户。其中有一家我和老公都挺满意的，1998年修的，房主是first owner，1999年买的房子。房子本身面积很大，还有个比房子还大的后院，唯一就是没有basement

房主对房子做过extension，所以一共有5个bedrooms，family room也加大了，通到后院的落地玻璃门也由最初的两扇变成三扇，所以采光挺好的

但是这个房子的价格离我们的budget有一定差距，我们的agent说先不要忙着offer，因为太低的offer进去一下子就没戏了。她会试着和对方的listing agent探口风，然后再persuade房主降价，只是这个价格最后是否能降到我们的offer，也说不定

这个房子我们去看过两次，基本算是move in condition吧

因为我们对这个房子比较感兴趣，我们的agent也把房子的disclosure寄给我们看了，然后她说她会去township拿这个房子的结构图之类的

所以我觉得即使我们表达出来的愿意offer的价格比较低，我们的agent还是觉得有做一做的可能性吧

这里要提一下，我们的agent L人不错。她不是像有的agent那样只是负责帮忙开门什么的，她会告诉我们怎么看房，怎么评价一个房子的value，以及房子有什么毛病，大概要花费多少来修理或者upgrade，也不会很push，而且很配合我们的schedule，有时候我们太晚决定什么时候去看房，她也会尽量为我们安排。而且做生意这件事我觉得就是要让我觉得舒服，所以虽然知道agent肯定都是为了commission，但是她很合作和体谅我们buyer的行为，让我们觉得很不错

我和老公属于事先自己做的功课不多的first buyer，所以我们的信息基本都是从L那里得到，然后有时候会自己再去confirm一下。在这个过程中，基本上来说，L是很诚实也确实对我们帮助很大

好，接着说房子

就在周一（Nov 10）的时候，L突然send了一个list给我，这个房子是1995年修建的，从list来看，除了最简单的房屋大小、property tax等等，几乎没有任何其余的信息或者照片。我当时觉得listing price很低，而且L跟我们看房这段时间，她也基本了解了我们的爱好和需要，既然她发给我list，我就说那就去看看吧

晚上的时候，老公说不然打电话问问L我们喜欢的那家房子目前怎么样。虽说是房屋淡季，也可能人家也有别的offer之类的，然后我们再决定什么时候offer，或者说至少要让L知道我们是有诚意要买这个房子的

结果老公一打电话的时候，L就说到下午给我的list，原来这是一座银行short sale的房子，今天刚刚上市

一般来说，short sale的房子从价格来看都会是个good deal，所以L建议我们尽快去看，不要等到周末。L说她上午先去看看外观，如果是那种残破不堪的，我们就不用去看了。如果她觉得条件还不错，我们就下午去看

第二天（Nov 11）L打电话给我说，她去看了房子，小区环境和房屋都不错，建议我们下午就去看，于是我们商量了一下，决定提前下班去看房

冬令时就是不好，天黑得很快，下午5点到了看房地点，才发现这座房子已经被银行owned了，里面所有utility都已经断了，还好对面的邻居也是中国人，给我们提供了手电，我们基本上只能看个格局

房子从layout来说，我们还是觉得比较满意的

但是这种bank owned的房子condition确实不好，绝对不能立刻move in

比如主人房的master bathroom因为屋顶有渗水，两个角落有mold，地面有一个区域瓷砖坏了，水渗下去让地板也腐蚀了，洗手池也是最basic的，所以master bathroom需要全部重做

main bath也有类似问题

所有的木地板和地毯都需要重换

厨房的地板是当年最basic的塑料地面，cabinets和操作台面也是basic的，基本说来就是厨房要全部重新做

因为屋主被银行收房，这里自然没有任何电器，所以洗衣机烘干机冰箱烤箱洗碗机等等等等都要买新的

这个房子在listing的时候居然没写basement，结果我们发现这个房子是有一个很大的basement的，只是这个basement完全没有furnished，也就是说furnished basement也是一笔不小的费用

在看完整个房子之后，L和她的朋友帮我们估算说不算basement，可能需要5W块钱做修理和翻新。basement应该还要2W才能furnished。所以虽然listing price很低，但是要加上这些费用，还要考虑我们经历的所有trouble，我们需要自己确定一个自己能comfortable接受的价格

L的建议offer价格是比listing低3W块，但是我们算了一下，至少要低5W块才值得我们如此费周章

周三（Nov 12），L打电话来说，这个房子已经不是short sale，而是foreclosure，银行的态度是不collect所有offer再比较，而是直接评估进来的offer，第一个合适的就卖

我们的优势就是较高额度的down payment，剩下的就看当时有多少人竞争，或者说银行的态度了

早就听说foreclosure的房子有很多潜在的问题，比如房子的title目前是不是在银行手里，这个原屋主还有没有什么别的赁，比如有没有欠property tax，有没有多方抵押这个房子之类的。L说这个就要花钱做个title search，一定在保证bank owned the title并且没有别的债务的情况下，我们才能买

第二个问题就是到底给多少钱合适

我想这个问题是每个buyer都会遇到的，不同的是，现在我们要deal的是银行

银行不是个人卖家，不会那么花心思和我们negotiate，而且在home inspection之后，所有维修费用都是我们自己出，银行不会再有讨价还价的空间

我通过朋友查到了这个房子目前和银行的债务情况，以及这附近房子08年交易的大概情况，所以我们觉得以比listing price低5W的价格成交我们应该不会有损失

在这个时候，agent希望成交做成生意的态度肯定是很明显的，L给我们列举这个区域房子的marketing price，想要让我们offer更多些钱，毕竟offer越多，成交可能性就越大

可是我们的理由是，我们如果要花那么多精力，那么marketing price对我们来说就不fair，或者说费了半天劲就比marketing省了2W块钱，我们也觉得不是个big deal，所以我们认为我们take这么多trouble需要的利润空间是在4W左右，也就是说我最后的买价+翻新维修费用至少比现在的marketing price便宜4W以上我们才有兴趣

L说希望我们再去看一次房子，大家仔细算算看大概需要多少翻新的费用。她会尽量联系一个contractor来估价

因为我们都得上班，所以最后决定早上7：30去看房，这样的话那个contractor就来不了这么早，所有的估计只能我们自己来做

再买这种bank own的房子的时候，cash is the king体现得淋漓尽致啊

因为银行就是希望把房子早点卖出去，现金比例越多越好，如果我们可以全部付cash，估计价格少给个3W都和现在offer的价格一样有机会。换句话说，人家比我们offer低，但是现金比例更高或者甚至全部cash，银行也是愿意把房子卖给这个人的

问题就是我们没有那么多cash>_<

我开玩笑说，不然把我的名牌包、衣服所有家私都卖了，呵呵，但是还是不够啊，哈，所以没有足够的钱不是我花多了，而是就是不够，嘻嘻

今天（Nov 13）早上，我们6：30起床，7：30到达看房的地方

这次可以清楚看到房子的全貌了

L带来了丈量工具，方便量每个房间的大小，以便估算最后的花销

不用说，楼上楼下地面需要全部更换，屋顶要修，master bath要全部做，main bath要全做，全屋要paint，厨房全部换新的，这样才能做到move in condition

别的可能隐患费用包括，我们需要自己的给钱把utility开了之后才知道heating系统有没有问题，如果有问题就又要花钱

上一次老公他们下到地下室发现有水渍以为是sump pump停掉之后没能及时修理导致的漏水，但是今天发现这个地下室确实曾经进水过，这样的话需要找pro的water修理公司，life time guarant的花销是又1W:(

算了一下，厨房1.5W，main bath + master bath 1.5W，painting 4k，flooring 1w，屋顶修理1k，厨房电器和洗衣机等5k，如果heating system出问题，那么还要2-3k，基本上就要5.3W（当时我们算好像差不多要5.8W，我现在想不起来了）。Basement总共要预算3W，所以预算整个翻修是8-9W。我们初步会只focus on 一二楼，地下室据说夏天做比较好，因为夏天雨水多，才看得出问题

原本我们计划给比listing price低5W的offer，因为今天看到地下室需要做extra 1w的维修，我们决定把我们的offer price再减低1W，总共比listing price低6.2W

那么我们总共大概花8-9W把房子从上到下做好，应该最后比move in condition的房子市场价格便宜4-5W左右吧

L听到这个价格肯定是希望我们再往上给，于是她又解释了市场价值，有意的夸大了这个房子的市价（比如有basement，比如小区不错等等），但是我们也坚持说我们费这么多劲儿肯定不能接受一个很小的profit

同时我们认为这个房子和我们原来喜欢的那个房子的价值应该compatible，虽然那个房子没有basement，一般说多了basement多个2-3W块，但是那家房子面积和院子面积都大不少呢，所以综合衡量应该差不多

如果是investor或者contractor来买这个房子，他们的材料工钱都不一样，而且他们的工作就是装修好了就卖，所以大概花个1个月装修，然后转手上市他们肯定是愿意做的，他们的profit大小和我们要求的profit大小不一样。而且我们觉得如果bid不到，那就算了，这个市场上还有那么多房子呢，找个move in condition的房子，还省很多时间不是

L看我们比较坚持，当然也就说那先把价格给进去再说。如果银行接受，我们就做title search，然后做home inspection。在home inspection满意的条件下，我们再down pay，30天之内close房子。如果inspection不满意，那么我们可能的花销也就是title search以及inspection的费用

如果没有买到，那么我们就move on，L会用这个listing price去persuade我们原来喜欢的那家房子

我和老公觉得这样的价格对我们来说确实也是个不错的deal，所以就同意做出我们的第一个offer，呵呵

这个offer下得确实很快啊，从周一知道这个房子到周四才不到三天时间，只是这种bank own的房子时间确实也是一个因素

结果就在刚刚，L打电话来说，昨天银行就以高于listing price的价格卖出了房子@_@

这不仅让我们觉得吃惊，连L也觉得太不可思议了,因为如果是我们这样的普通自己住的人要upgrade这座房子，那么价格就和我们算的差不多，按照listing price来买的话，最多最后实现和市场价格差不多甚至还要花多一些的钱

L说可能这个买主有自己的方法来upgrade这个房子吧。就像前面说的，contractor自己买的话，自己从批发的地方拿材料，自己的crew team来做工，那么价格比我们便宜1半甚至更多，我们花8W，他可能就3-4W可以搞定，所以利润空间是不一样的

嗯，我们也是按照我们的budget和预算来做的，所以就算是一次经验吧，呵呵